Wohnung mieten oder kaufen?

Gepostet am 04.04.2018

Fast zwei Drittel der Schweizer sind Mieter – Europarekord. Dies ist aber nicht verwunderlich, denn die Hürden für den Immobilienkauf sind in der Schweiz vergleichsweise hoch. Ob Kaufen statt Mieten aber wirklich besser ist, hängt von vielen Faktoren ab: das eigene finanzielle Polster, das persönliche Einkommen, aber auch das Miet- und Kaufpreisniveau am Wunschort.

Wir haben ein paar Tipps und Fragen zusammengestellt, die Sie sich stellen sollten:

1. Die anhaltend niedrigen Zinsen führen dazu locken zum Kauf einer eigenen Immobilie. Dies kann sich auch tatsächlich lohnen. Sie sollten sich aber auch Gedanken darüber machen, ob Sie mit einer eigenen Immobilie in Zukunft noch flexibel genug sind (eingeschränkte Mobilität zB. bei Arbeitgeberwechsel) und darüber hinaus auch alternative Anlagemodelle durchrechnen.

2. Mind. 20% Eigenkapital sind Pflicht! Mindestens 20% des Kaufpreises müssen mit Eigenkapital finanziert werden. Davon dürfen 10% aus der beruflichen Altersvorsorge (Säule 3a) entnommen werden. Die anderen 10% müssen aus eigenen Mitteln stammen. Wichtig außerdem: Hypothekarschulden müssen innerhalb von 15 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswerts amortisiert werden.

3. Wer die selbst genutzte Immobilie als langfristiges Investment betrachtet, bezahlt als Eigentümer keine Miete und ist die Immobilie vor Erreichen des Rentenalters abbezahlt, stellt sie eine gute Altersvorsorge dar. 

4. Jedoch: Anders als Mieter kommen Eigentümer für Renovierungen und Instandhaltungen vollständig selbst auf. Ausserdem muss der Eigenmietwert als Einkommen versteuert werden.

5. Der Mietpreismultiplikator. Das ist zwar vor allem eine Kennziffer für Kapitalanleger, doch auch für Selbstnutzer kann sie Anhaltspunkte dafür liefern, ob der geplante Erwerb wirtschaftlich vertretbar ist. Der Multiplikator gibt an, wie viele Jahresmieten für eine Immobilie für den gesamten Kaufpreis zu zahlen wären. Je höher der Multiplikator, desto schlechter die Rendite.

Beispiel
Eine Wohnung kostet mtl. Fr. 2‘400 Miete, im Jahr also Fr. 28‘800.
Der Kaufpreis für die gleiche Wohnung beträgt Fr. 700‘000.
Fr. 700'000 (Kaufpreis) : Fr. 28‘800 (Jahresmiete) = etwa 24,3 Jahre = Mietpreismultiplikator 24,3

In der Regel gilt, dass Multiplikatoren, die deutlich über 20 liegen, für tendenziell hohe Immobilienpreise sprechen, was allerdings relativiert werden muss: Ein höher Multiplikator ist nämlich auch ein Indiz dafür, dass nach Immobilien dieser Art eine hohe Nachfrage besteht = auch in Zukunft Wertsteigerungen und hohen Attraktivität.

6. Zinsbindung & Restschuld
Vor allem bei niedrigen Zinsen kann ein etwas höherer Kaufpreis immer noch tragbar sein. Voraussetzung ist allerdings, dass der Käufer bei seiner Finanzierung eine möglichst lange Zinsbindung wählt. Zudem sollte die niedrige Zinsbelastung genutzt werden, um eine höhere als in Hochzinsphasen übliche Amortisation zu zahlen.

Wir zeigen Ihnen beim persönlichen Gespräch sehr gerne den für Sie aktuell sinnvollsten Weg auf. 

Wohnung mieten vs Wohnung kaufen